一场关于胡葆森和建业地产的“独旅”

来源：金融界

1992年，年近不惑的胡葆森从香港回到了河南，成立了建业房地产开发有限公司，开始了在房地产行业的起起伏伏。

2022年，建业地产官网上挂出了30周年庆生图，而胡葆森在建业的而立之年也结束了“独行”的旅程，终与国资牵手。

曾经的胡葆森与王石、冯仑并称为“地产三剑客”，而如今冯仑只谈论他的“风马牛之事”，王石也在醉心于运动，但已逾古稀之年的胡葆森却依旧在为“建业”奔波。

廉颇老矣

6月6日，建业地产股份有限公司（简称：建业地产，0832.HK）发布2022年5月未经审核合同销售数据。

2022年5月，建业地产取得物业合同销售额人民币21.7亿元，同比减少为71.3％；截至5月31日，2022年，建业地产已取得物业合同销售总额为人民币110.67亿元，同比减少为48.6％。

放眼至年报，截至2021年末，建业地产合约销售额为601.05亿元，同比2020年也减少了约12.0％。在市场占有率方面，建业地产2019年在河南省的市场占有率为7.97％，2020年降至7.24％，2021年继续下降到6.9％。

销售回款的放缓势必会影响到集团的业务扩张。

根据Wind，截至6月2日，2022年这近半年中，建业仅拿下5宗地块，郑州市仅有1宗，其余分布于驻马店、商丘、永城等地。相较之下，2021年全年建业拿下了43宗地块。

这是建业地产历年来不曾有过的数据低谷。而，去年秋天的一封“求救信”也将建业地产的局面描述的淋漓尽致。

“一是尽快偿还多年来由于各种原因拖欠建业的各类款项（逾50亿元）；二是分类减免和缓交建业旗下公司增值税、所得税；三是允许建业部分在建工程延期交付；四是允许建业部分土地款延缓支付半年到一年。”

四条要求，离不开一个“难”字。业内人士坦言，建业地产引入国资是必行之路。

IPG中国区首席经济学家柏文喜称，万科、世联行、建业等均是强化与地方国企乃至与地方政府合作的战略性举措，在强周期和强政府关系的地产行业里，确实有大树底下好乘凉的效应。

“自救”之路

月初，建业地产披露消息称，公司第一大股东恩辉投资有限公司（以下简称“恩辉投资”）与河南同晟置业有限公司（以下称“同晟置业”）于2022年6月1日订立框架协议。通过披露信息可见，恩辉投资由胡葆森全资拥有。

框架协议中，恩辉投资拟作价6.88亿港元，向河南同晟置业有限公司出售建业地产29.01％股权。此外，同晟置业还将认购建业地产发行的本金额不高于7.08亿港元、2024年到期可换股债券，可由双方同意将可换股债券延期12个月。

交易完成后，恩辉投资对建业地产的持股占比变为41.1％，仍为后者第一大股东。值得一提的是，同晟置业为河南省铁路建设投资集团（以下简称“河南铁建”）100％持股子公司

可若7亿可转债在2024年全部转为股份，那届时，河南铁建将会成为建业地产的最大股东，持股比例上升至40.8％，而胡葆森的恩辉投资则变为第二大股东，持股比下降至34.3％。

胡葆森是否会位居第二，还待时间验证，建业方面表示：“可转换股债券持有人有两年可再延期一年的可选择是否转换选择权，具体情况视后期市场交易状况而定。”但，建业地产等到了他的“白武士”的声音，却在市场中不断。

事实上，曾经的建业地产完成过一次漂亮的“自救”。1993年，“国16条”的出台推翻了当时房地产的行业规则，在那场行业迭代中，资金同样成为了房企的“求生锁”。

而当时的建业地产在郑州东推出了首个项目——金水花园，因位置偏远，上市之初，金水花园无人问津。胡葆森开始另辟蹊径，建业地产对外承诺，半年内，全款购买金水花园一期的业主，10年之后可以拿回全部购房款，产权仍然归业主。

十年后，建业地产退给40多个业主1000多万。而这一千多万，在1993年却是建业地产不可缺少的新项目启动资金。

“那是建业和我最艰难的时期，感觉一切都不在我的控制了。”胡葆森曾经这样感慨，但是29年后的今天，建业地产是否还将属于胡葆森又成了未知数。

其实，此次签订框架协议不是河南国资第一次进入建业地产。

诗与远方所剩几何

“有朝一日，我们要让中原文化小镇，包括中原的美食、建筑、戏曲、杂技、武术、国学、中医等等能够代表中原文化的元素，走向全国，走向世界。”胡葆森对文旅曾寄予厚望。

“只有河南·戏剧幻城”和电影小镇是建业地产的代表作，但接踵而来的水灾、疫情与行业调整，让建业不得不断臂求生。

日前，河南建业实景演出文化发展有限公司发生股权变更，股东建业住宅集团（中国）有限公司子公司河南建业住宅建设有限公司持股比例下降至49％，其余51％股权由河南老家文化旅游发展有限公司接盘。

而，河南建业实景演出文化发展有限公司持有“只有河南·戏剧幻城”项目。

同样沦为他人之物还有电影小镇。日前，建业·华谊兄弟电影小镇母公司也在进行股权变更。

股权变更前，河南建业华谊兄弟文化旅游产业有限公司由济源建业住宅建设有限公司持股51％，河南建航房地产开发有限公司持股39％，建业住宅集团（中国）有限公司持股10％；股权变更后，济源建业、河南建航退出，新增河南老家文化旅游发展有限公司持股90％。

值得一提的是，河南老家文化旅游发展有限公司为河南省文化产业投资有限公司全资子公司。

截至目前，建业旗下仍有濮阳大集古镇（杂技小镇）、建业神垕天地（钧瓷小镇）、建业东京梦华、郑州樱桃沟足球小镇等多个文旅项目。

按照计划，建业集团还将在洛阳打造牡丹小镇，兰考打造音乐小镇，济源打造篮球小镇。但是这些小镇似乎也停留在了规划阶段。

近日，有市场传言，建业集团将会把足球俱乐部剩余的股权转让给洛阳文旅。年初河南建业足球队开赛之际，胡葆森还曾发出寄语，鼓励球队为河南人争光。但时至今日，若河南建业俱乐部股份转让完毕，那胡葆森坚持了26年的足球梦也将画上句号。