上海土拍首日：民营房企虎口夺食 招商蛇口成最大赢家

　　6月1日，上海进入全面恢复正常生产生活秩序阶段，这一天，受疫情影响延期了两个月的首轮土拍也拉开序幕。

　　过去的一段时间里，上海的房地产市场近乎“冰封”，从前端的土拍、中端的开发建设到终端的销售。值此节点，这场阔别已久的土拍也被寄予高度关注。它是楼市重启的信号，也是风向标。

　　对于今年首批集中供地，上海拿出了诚意，40宗地块不仅数量上多于去年，市中心断供已久的板块也有上新，4幅宅地位于内中环。

　　由于3月底已底价出让了四宗城中村改造用地，因此首轮集中供地仅剩下36宗，对应土地总面积约为199.71万平方米，起拍总价约为806.51亿元，涉及临港、金山区、徐汇区、闵行区、青浦区、宝山区、嘉定区、松江区、浦东新区、杨浦区、普陀区、奉贤区12个地区。

　　开拍前一天的报名情况已基本预示了这场土拍的走势。

　　近半地块底价成交

　　36幅地块均有竞买人避免了流拍的可能性，但有16幅地块仅对应一名竞买人，也意味近一半地块将以底价成交。与此同时，民营房企的身影依然难寻，仅有碧桂园和小房企同润两家报名，央/国企延续主力军角色。

　　首日20幅地块结果出炉，成交总金额约为411.4亿元。

　　16幅仅有一名竞买人的地块出让结果已无悬念，包括自贸区临港新片区8幅地块和普陀区2幅地块，全部以底价成交。

　　其中，临港8幅地块基本被本土国企包揽，临港集团竞得3宗，港城拿下2宗，剩下的被金桥、浦开、和中铁诺德摘得。8宗地块成交总金额约为70.9亿元，成交楼面价在5590元/㎡-14263元/㎡之间。

　　含金量更高的普陀区两宗地块分别被招商蛇口和宸嘉发展以底价62.5亿元和63.7亿元摘得，对应楼面价为64581元/㎡和28382元/㎡。

　　除了独立拿下普陀区中山北社区地块，招商蛇口还联合香港置地和徐汇城投以47.333亿元获得徐汇斜土地块，溢价率达9.6%，成交楼板价86285元/㎡，这也是此轮楼板价最高的地块。该项目房地联动价为13.1万/㎡，和去年首轮供地中复星拿下的隔壁综合体地块的住宅部分价格一致。

　　落子徐汇滨江对于招商而言是喜进，对香港置业而言则是深耕，其2020年2月以310.5亿元竞得徐汇滨江西岸金融港地块，这也是上海土拍中迄今为止总价最高的地王项目，香港置地徐汇滨江项目总占地面积超过32万㎡，住宅部分约有80套，市场预计均价在14万-15万/㎡。

　　拿下2幅市区地块的招商无疑是今日土拍最大的赢家，对于这场土拍招商报以极高的参与度，根据网传报名信息，招商报名了7幅地块，和保利发展旗鼓相当，成为本次土拍报名最多的房企之一。

　　实际上，从2020年开始招商蛇口便加大在上海市场的布局。2021年招商蛇口在上海的土地市场继续高歌猛进，全年以248亿金额拿下6宗地块，充足的货值也助力了招商蛇口在上海的业绩。2020年招商蛇口在上海的权益销售额和全口径销售额分别为88.58亿元和188.3亿元，2021年这一数值上升至156.22亿元和322.14亿元，和数字一起变动的还有排名，2021年上海全口径销售榜中招商蛇口以12亿之差仅次于融创位列房企第二。

　　小房企虎口夺食

　　除了徐汇滨江，另一个市中心的地块位于杨浦东外滩。

　　该地块处于杨浦内环，距离滨江约800米，虽地理位置优越，出行便利，但地块为此前拆迁而来，体量仅有8639.7平方米，是名副其实的“迷你地块”。

　　房企对于这幅袖珍地块并没有报以过多热情，仅仅出价4个回合便决出胜负，最终上海城投以10.27亿元拿下，溢价率1.78%，对应楼面价74302元/㎡。

　　根据此前规划，该项目房地联动价为12.39万/㎡，由于容积率仅为1.6，市场预计会建成低密度洋房和叠墅类产品。

　　另外两幅竞价地块位于浦东。

　　其中惠南地块吸引了中环置业、钱江+大家联合体和港城三方房企的参与。在中环置业触发中止价后，现场进入一次性报价环节，最终钱江、大家联合体经过两轮书面报价以12.23亿元摘得，溢价率8.66%。

　　作为今天土拍唯一的民营房企，同润在浦东新场地块中的表现堪称幸运。一次性报价环节中，其以最小差从中环置业和金桥两家国企口中夺下了该地块，最终成交价14.55亿元，溢价率8.49%。

　　对于新场板块同润并不陌生，2020年9月其曾以14.18亿元力压雅居乐、首创、保利置业等拿下一住宅用地，彼时成交楼面价29100元/㎡，溢价率高达60.8%。

　　观望的情绪

　　实际上，为了提振市场信心，吸引房企参与，上海近来已对房地产开发进行了多项政策调整。

　　先是出让方式从积分入围制改为招拍挂，监管账户冻结资金比例降低20%等等，向房企释放信号“土拍不再设置门槛，只要有房地产开发资质都可以参与”。

　　随后的五十条重振经济措施中，则公布了力度更大的优惠政策：

　　包括缩短开发流程时间；新开工建设的住宅项目城市基础配套费可顺延3个月缴纳；允许延期或分期缴付土地款，优化土地出让条件，合理确定住宅起始价，降低商办自持比例等。

　　有参拍房企的投拓人士对记者表示，上述优化政策和当前房企的需求匹配度较高，降低了资金门槛，报建周期和建设周期的缩短也将减少了开发难度。

　　但在流动性承压的当下不少房企依然谨慎出手。

　　《国际金融报》记者了解到此前受疫情影响中止第一轮出让后，有部分房企放弃了参与竞拍，申请了退保证金，市场的不确定性让他们的拿地心理有所动摇。

　　在他们看来新政的落地需要时间，当前房企享受的只有监管资金比例的降低，土地款的延期或分期等依然未有最终细则，从现在拿地到明天开盘，漫长时间周期里的不确定性让他们选择观望。

（文章来源：国际金融报）